Der Vermieter eines Grundstücks hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis gemäß § 562 BGB ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Für künftige Entschädigungsforderungen und für den Mietzins für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht jedoch nicht geltend gemacht werden. Es erstreckt sich auch nicht auf die der Pfändung nicht unterworfenen Sachen.

Das Vermieterpfandrecht ist zwar kein Besitzpfandrecht; es hat jedoch auch räumliche Voraussetzungen, besteht es doch nur an den eingebrachten Sachen des Mieters. Folgerichtig erlischt es gemäß § 562a BGB mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück, es sei denn, dass die Entfernung ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt, wobei der Vermieter der Entfernung nicht widersprechen kann, wenn sie im regelmäßigen Betriebe des Geschäfts des Mieters oder den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entsprechend erfolgt oder wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen.

Aus dem Vermieterpfandrecht ergibt sich das Recht des Vermieters, die Entfernung der seinem Pfandrecht unterliegenden Sachen, soweit er ihr zu widersprechen berechtigt ist, auch ohne Anrufen des Gerichts zu verhindern und, wenn der Mieter auszieht, die Sachen in seinen Besitz zu nehmen (§ 562b Abs. 1 BGB). Sind die Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt worden, so kann er sogar gemäß § 562b Abs. 2 BGB die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung in das Grundstück und, wenn der Mieter ausgezogen ist, die Überlassung des Besitzes verlangen. Das Pfandrecht erlischt danach erst mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Vermieter von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat, wenn nicht der Vermieter diesen Anspruch vorher gerichtlich geltend gemacht hat.

Das gesetzliche Pfandrecht des Vermieters soll ihm eine Sicherheit für die Mietvertragsansprüche gewähren; daher kann der Mieter dem Pfandrecht die Grundlage entziehen, indem er dem berechtigten Sicherheitsbedürfnis des Vermieters in anderer Weise Rechnung trägt: Er kann gemäß § 562c BGB die Geltendmachung des Pfandrechts des Vermieters durch Sicherheitsleistung abwenden; er kann jede einzelne Sache dadurch von dem Pfandrecht befreien, dass er in Höhe ihres Wertes Sicherheit leistet.

Das Vermieterpfandrecht ist dem rechtsgeschäftlich bestellten Pfandrecht und dem Pfändungspfandrecht prinzipiell gleichwertig. Wird allerdings eine dem Pfandrechte des Vermieters unterliegende Sache für einen anderen Gläubiger gepfändet, so kann diesem gegenüber das Pfandrecht gemäß § 562d BGB nicht wegen des Mietzinses für eine frühere Zeit als das letzte Jahr vor der Pfändung geltend gemacht werden.